มาตรการ LTV คืออะไร ทำไมถึงสำคัญ และควรรู้ก่อนซื้อบ้าน

“บ้าน” เติมเต็มช่วงเวลาแห่งความสุขของชีวิตได้ หลายคนจึงอยากมีบ้านในฝันเป็นของตัวเอง แต่การซื้อบ้านหลังแรกอาจต้องใช้เงินก้อนใหญ่ ไหนจะต้องเลือกโครงการ ทำเล หรือความสะดวกสบายอื่นๆ การวางแผนกู้ซื้อบ้านจึงเป็นเรื่องสำคัญ หนึ่งในสิ่งที่ผู้กำลังกู้บ้านในยุคนี้ต้องศึกษาคือ มาตรการ LTV (Loan to Value) หรือ มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นนโยบายจากธนาคารแห่งประเทศไทยที่ส่งผลโดยตรงต่อจำนวนเงินที่ธนาคารจะปล่อยกู้ ดังนั้นการเข้าใจ LTV จะช่วยให้เกิดการวางแผนทางการเงินอย่างรัดกุม และไม่สะดุดกลางทางในวันที่กำลังจะมีบ้านเป็นของตัวเอง

รู้จักมาตรการ LTV

LTV (Loan to Value) คือ เพดานสินเชื่อที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดขึ้น เพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัวของประชาชน ป้องกันการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร และเพื่อเป็นการยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อให้กับธนาคารต่างๆ โดยเป็นการคำนวณอัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ สำหรับมาตรการ LTV เป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและระบบการเงินโดยรวมมีความมั่นคง ไม่เพียงแต่ช่วยให้ผู้กู้ประเมินความสามารถในการกู้ซื้อบ้านได้แม่นยำขึ้น แต่ยังช่วยป้องกันปัญหาหนี้สินเกินตัวในระยะยาวอีกด้วย

• ควบคุมความเสี่ยงของระบบการเงิน ป้องกันไม่ให้เกิดการกู้เงินเกินความสามารถในการชำระคืน ซึ่งอาจนำไปสู่หนี้เสีย (NPL) และส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบธนาคาร
• ลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการซื้อเพื่อเก็งกำไรหลายหลังหรือซื้อแบบไม่อยู่อาศัยจริง เพราะอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงเกินจริง
• ส่งเสริมวินัยทางการเงินของผู้กู้ การที่ผู้กู้ต้องมีเงินดาวน์บางส่วน แสดงถึงความพร้อมในการรับภาระหนี้ และลดโอกาสผิดนัดชำระในอนาคต
• สนับสนุนให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้รับโอกาสมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่ม First Jobber หรือผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งมักได้รับเงื่อนไข LTV ที่ผ่อนปรนมากกว่ากลุ่มลงทุน

วิธีการคำนวณ

คำนวณจากการเอาเงินที่ธนาคารปล่อยกู้ (L: Loan) หารด้วยราคาบ้าน (V : Value) หรือ LTV = L x 100 / V หน่วยออกมาเป็น %

ตัวอย่างการคำนวณ LTV

นางสาวเจนขอกู้เงินเพื่อซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ธนาคารปล่อยกู้มาให้ 4.5 ล้านบาท คำนวณ LTV ได้ดังนี้

• ธนาคารปล่อยกู้ (L) = 4.5 ล้านบาท
• ราคาบ้าน (V) = 5 ล้านบาท LTV = 4.5 x 100 / 5 = 90%

อัตรา LTV ที่ธนาคารกำหนด

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดอัตราส่วน LTV ไว้ที่ ไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้าน สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย “หลังที่สองขึ้นไป” หรือการซื้อเพื่อการลงทุน แต่ในกรณีของผู้ซื้อบ้าน หลังแรก และมีประวัติการเงินดี อัตรา LTV อาจถูกผ่อนปรนให้สูงถึง 90–100% ได้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

สำหรับมาตรการ LTV ปี 2568 ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับปรุงผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราวเป็นระยะเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2569 ให้การซื้อบ้านและคอนโดทุกราคาและทุกสัญญาสามารถกู้ได้เต็ม 100% ทั้งนี้การอนุมัติวงเงินขึ้นอยู่กับการพิจารณาของธนาคารและความสามารถในการผ่อนชำระของแต่ละบุคคล

 เลื่อนเพื่อดูข้อมูลตาราง

มาตรการ LTV มีการปรับเปลี่ยนรายละเอียดในช่วงเวลาต่างๆ อยู่บ่อยครั้ง โดยมาตรการ LTV ฉบับปัจจุบันส่งผลกระทบต่อผู้กู้ดังนี้

กลุ่มที่ 1 ต้องการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท หลังแรก กลุ่มนี้จะสามารถกู้ได้เต็มที่ 100% ของราคาบ้านและยังสามารถกู้เพิ่มเติมเพื่อเอาไปตกแต่งบ้านได้อีก 10% ของราคาบ้าน สำหรับกลุ่มนี้จะไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ในปัจจุบัน

กลุ่มที่ 2 ต้องการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท หลังที่ 2 เป็นต้นไป กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เนื่องจากเพดานการปล่อยกู้อยู่ที่ 70 - 90% ของราคาบ้าน และไม่สามารถกู้เพิ่มเติมเพื่อเอาไปตกแต่งบ้าน สำหรับใครที่อยู่ในกลุ่มนี้ต้องมีเงินดาวน์อยู่แล้ว 10 - 30% ของราคาบ้าน ถ้าไม่ได้มีการวางแผนเก็บเงินมาก่อนก็จะทำให้การซื้อบ้านทำได้ยากขึ้น

มาตรการ LTV สำหรับการกู้ร่วม

สำหรับการกู้ร่วม มาตรการ LTV ล่าสุด มีการผ่อนปรนพิเศษ โดยจะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ร่วมทุกคน ซึ่งจะช่วยเพิ่มวงเงินกู้ได้มากขึ้น และเพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น แต่ผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติกับผู้กู้หลัก เช่น คู่สมรส บิดามารดา หรือบุตร และต้องมีรายได้ประจำที่สามารถพิสูจน์ได้ ทั้งนี้ ธนาคารจะพิจารณาภาระหนี้รวมของผู้กู้ทุกคนต้องไม่เกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด

มาตรการกู้ร่วม LTV เดิม: การกู้ร่วมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะถือเป็นการกู้ของทุกคน
มาตรการกู้ร่วม LTV ใหม่: หากผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ผ่อนปรนเสมือนว่ายังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น

ประโยชน์ของการกู้ร่วม

1. เพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ เพราะรวมรายได้ของผู้กู้ทั้งสองคน ทำให้มีกำลังผ่อนชำระสูงขึ้น และเหมาะกับผู้ที่มีรายได้ปานกลางแต่ต้องการซื้อบ้านราคาสูงขึ้น
2. ได้วงเงินสินเชื่อมากขึ้น เพราะเมื่อรายได้รวมสูงขึ้น สถาบันการเงินจะอนุมัติวงเงินกู้ที่สูงขึ้นตามสัดส่วน ทำให้สามารถเลือกซื้อบ้านที่ตรงความต้องการได้มากขึ้น
3. ลดภาระการผ่อนชำระรายเดือน เพราะการกู้ร่วมทำให้สามารถแบ่งภาระการผ่อนชำระได้ระหว่างผู้กู้ ช่วยลดภาระทางการเงินเฉพาะรายบุคคล

ข้อจำกัดและความเสี่ยงของการกู้ร่วม

1. ความเสี่ยงร่วมกันตลอดอายุสัญญา หากผู้กู้คนใดผิดนัดชำระ อีกฝ่ายต้องรับผิดชอบร่วมกัน ทั้งในทางกฎหมายและเครดิตบูโร
2. ข้อจำกัดด้าน LTV และสิทธิประโยชน์บ้านหลังแรก หากผู้กู้คนใดคนหนึ่งเคยมีบ้านแล้ว หรือเคยใช้สิทธิบ้านหลังแรกไปก่อน อาจไม่ได้รับสิทธิประโยชน์หรือเงื่อนไขพิเศษเท่ากับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
3. ความยุ่งยากในกรณีเลิกความสัมพันธ์หรือแยกสิทธิ เช่น คู่รักที่เลิกรากัน หรือพี่น้องที่ตกลงกันไม่ได้ในอนาคต อาจเกิดปัญหาเรื่องการแบ่งสิทธิในบ้านและภาระหนี้

ผลกระทบของมาตรการ LTV ต่อการกู้เงินซื้อบ้าน

มาตรการ LTV ส่งผลต่อการกู้เงินซื้อบ้านและแผนการเงินของผู้กู้ ทั้งการเก็บเงินดาวน์ให้เพียงพอ เมื่ออัตรา LTV ถูกจำกัด เช่น กู้ได้เพียง 80% ของราคาบ้าน ผู้กู้จำเป็นต้องมีเงินดาวน์ในมืออย่างน้อย 20% ของราคาบ้าน ซึ่งอาจเป็นจำนวนเงินหลักแสนถึงหลักล้านบาทขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์

สำหรับผู้ที่กำลังจะกู้เงินซื้อบ้านต้องวางแผนทางการเงินให้รอบคอบยิ่งขึ้น ทั้งการตรวจสอบเครดิตบูโร บริหารหนี้สินอื่นให้มีความสามารถผ่อนบ้านได้ คำนวณภาระผ่อนชำระต่อเดือนไม่ให้เกิน 40% ของรายได้ และศึกษามาตรการ LTV ที่เป็นเครื่องมือสำคัญในการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความเหมาะสม หากใครกำลังวางแผนยื่นกู้ซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรก หรือบ้านหลังที่ 2 ก็อย่ามองข้ามเงื่อนไขนี้ไป เพื่อให้เราวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุมและลงตัวมากยิ่งขึ้น

ทำไมต้องอัปเดตมาตรการ LTV ทุกปี?

อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่ามาตรการ LTV มีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดอยู่บ่อยครั้ง ผู้ที่จะกู้ซื้อบ้านจึงจำเป็นต้องอัปเดตมาตรการ LTV อยู่สม่ำเสมอ

1. รองรับสถานการณ์เศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง  อย่างในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว เช่น จากโควิด-19 หรือวิกฤตเงินเฟ้อ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ช่วยกระตุ้นให้ประชาชนกล้าซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น หรือขณะที่ในช่วงเศรษฐกิจร้อนแรง การเข้มงวดมาตรการช่วยชะลอฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ และลดความเสี่ยงหนี้เสีย
2. ควบคุมพฤติกรรมการลงทุนเก็งกำไร  เพราะหากปล่อยให้ปล่อยกู้สูงโดยไม่มีการควบคุม ผู้ลงทุนอาจใช้โอกาสนี้ซื้ออสังหาฯ หลายหลังเพื่อเก็งกำไร การปรับ LTV ให้เข้มงวดขึ้นในบางช่วง จึงช่วยป้องกันไม่ให้ตลาดเกิด “ฟองสบู่” และส่งผลเสียต่อระบบเศรษฐกิจในระยะยาว
3. สนับสนุนผู้ซื้อบ้านจริง  การปรับมาตรการ LTV ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกหรือที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยจริงเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจเปราะบาง
4. รักษาเสถียรภาพระบบการเงิน  ระบบสถาบันการเงินจำเป็นต้องรักษาสภาพคล่องและควบคุมความเสี่ยงในพอร์ตสินเชื่อ ดังนั้นการอัปเดต LTV ช่วยให้ธนาคารบริหารความเสี่ยงได้ดีขึ้น ลดโอกาสเกิดหนี้เสียที่ส่งผลเป็นลูกโซ่ในระบบ

ตัวอย่างการเปลี่ยนแปลงมาตรการ LTV ในปีที่ผ่านมา

มาตรการ LTV ล่าสุดได้มีการปรับปรุงเพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดย LTV คือมาตรการที่มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญดังนี้

• บ้านหลังแรก: Loan to Value คือการกู้ได้ 100% ของมูลค่าหลักประกัน และสามารถกู้เพิ่มเพื่อค่าตกแต่งได้อีก 10%
• บ้านหลังที่สอง: สามารถกู้ได้ 90-100% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการผ่อนชำระหลังแรก
• บ้านหลังที่สาม: ต้องวางเงินดาวน์ 30%

• LTV บ้านหลังแรก: ต้องวางเงินดาวน์ 10%
• บ้านหลังที่สอง: ต้องวางเงินดาวน์ 20%
• บ้านหลังที่สาม: ต้องวางเงินดาวน์ 30%
• มาตรการ LTV ล่าสุดได้รับการขยายระยะเวลาถึงสิ้นปี 2567 เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์และช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

ข้อควรพิจารณาก่อนยื่นกู้ซื้อบ้านภายใต้มาตรการ LTV

1. ศึกษารายละเอียดของมาตรการ LTV หากเป็นบ้านหลังแรก โดยทั่วไปสามารถกู้ได้สูงสุด 100% ของราคาบ้าน (ภายใต้เงื่อนไขของธนาคารแต่ละแห่ง) หากเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 ต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น เช่น 10%–30% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการผ่อนชำระหลังเดิม
2. ประเมินกำลังซื้อและเงินดาวน์ล่วงหน้า ตรวจสอบว่ามีเงินสำรองเพียงพอสำหรับค่าดาวน์บ้าน ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ (ค่าจดจำนอง, ค่าโอน, ค่าประเมิน) และค่าใช้จ่ายฉุกเฉินอื่น ๆ ที่อาจตามมา
3. ตรวจสอบเครดิตของตนเอง (Credit Score) ได้แก่ ประวัติทางการเงินที่ดี เช่น ไม่ค้างชำระหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อบุคคล จะช่วยให้ขอสินเชื่อผ่านง่ายและได้ดอกเบี้ยต่ำลง และแนะนำให้เช็กเครดิตบูโรก่อนยื่นกู้ และเคลียร์หนี้ค้างชำระ (ถ้ามี)
4. เปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อจากหลายธนาคาร ทั้งอัตราดอกเบี้ย วงเงินกู้ ระยะเวลาผ่อน และเงื่อนไขการวางเงินดาวน์อาจต่างกัน บางธนาคารมีโปรพิเศษสำหรับบ้านหลังแรก หรือผู้มีรายได้ประจำ
5. เข้าใจผลของ LTV ต่อการวางแผนการเงินระยะยาว หากต้องวางเงินดาวน์เพิ่มตามมาตรการ LTV ควรมั่นใจว่ายังมีเงินสดเหลือพอใช้ในชีวิตประจำวัน และไม่กระทบค่าใช้จ่ายอื่น
6. รวบรวมเอกสารให้ครบถ้วน โดยเอกสารทั่วไปที่ใช้ในการยื่นกู้ ได้แก่ สลิปเงินเดือน/เอกสารรายได้ย้อนหลัง 3–6 เดือน รายการเดินบัญชีธนาคาร (Statement) สำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน สำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย (ถ้ามี) สำหรับเจ้าของกิจการหรือฟรีแลนซ์: อาจต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม เช่น ใบเสียภาษี หรือหนังสือรับรองการประกอบธุรกิจ

ความฝันของการมีบ้านหลังแรกเป็นจริงได้ หลังจากที่ศึกษาและทำความเข้าใจมาตรการ LTV จากรายละเอียดข้างต้นที่ธนาคารกรุงไทยรวบรวมมาให้ สำหรับใครที่กำลังมองหาสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัย ทั้งกู้ซื้อบ้านใหม่ บ้านมือสอง และกู้เงินสร้างบ้าน ธนาคารกรุงไทยมีบริการสินเชื่อบ้านกรุงไทยที่ออกแบบมาให้เหมาะสมกับเงื่อนไข จุดเด่นคือ ดอกเบี้ยกู้บ้านต่ำ ผ่อนต่ำเพียงล้านละ 3,000 บาท/เดือน ในปีที่ 1 ได้ วงเงินกู้ซื้อบ้านสูงสุด 100% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมินหลักประกัน แล้วแต่อย่างใดต่ำกว่า ระยะเวลากู้บ้านสูงสุด 40 ปี

ให้ธนาคารกรุงไทยช่วยวางแผนการเงินและการขอสินเชื่อให้เหมาะสม สนใจ สินเชื่อบ้านกรุงไทย บ้านที่ใช่ เติมเต็มทุกความสุข ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ ที่นี่

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว *อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 5.13% - 5.17% ต่อปี (ณ วันที่ 15 พ.ค. 68) สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MLR = 6.75% ต่อปี (ณ วันที่ 15 พ.ค. 68) | อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูที่ www.krungthai.com | เงื่อนไขและหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด

มาตรการ LTV คืออะไร ทำไมถึงสำคัญ และควรรู้ก่อนซื้อบ้าน | ธนาคารกรุงไทย เจาะลึก พร้อมทำความเข้าใจ LTV คืออะไร ทำไมมาตรการ LTV ในปี 2568 ถึงสำคัญ พร้อม อัตราการกู้ การคำนวณ และข้อมูลสำคัญก่อนซื้อบ้าน