กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน มีขั้นตอนอะไรบ้างที่ควรรู้

หลายคนที่ฝันอยากมีบ้านโดยไม่ต้องการอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร แน่นอนว่าการมีที่ดินเป็นของตัวเองย่อมเป็นเรื่องดี แต่หากไม่มีที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง แต่อยากกู้เงินซื้อที่ดินเพื่อมาปลูกสร้างบ้านทำได้หรือไม่ บทความนี้จะพาคุณไปไขข้อข้องใจกับการกู้เงินซื้อที่ดินสำหรับสร้างบ้านในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเตรียมตัวก่อนยื่นกู้ ไปจนถึงการเลือกธนาคารที่เหมาะสม เพื่อให้คุณสามารถกู้เงินซื้อที่ดินได้อย่างราบรื่น

ขอกู้ซื้อที่ดินจากธนาคารได้หรือไม่

การกู้ซื้อที่ดินจากธนาคาร เป็นหนึ่งในวิธีการที่หลายคนเลือกใช้ เพื่อให้ความฝันในการมีที่ดินเป็นของตัวเองเป็นจริงขึ้นมา แต่หลายคนก็ยังสงสัยว่า การกู้ซื้อที่ดินจากธนาคารสามารถทำได้หรือไม่? คำตอบคือ ทำได้ แต่จุดประสงค์ต้องกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านในคราวเดียวกัน ซึ่งขั้นตอนและการพิจารณาในการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านนั้นจะมีรายละเอียดเยอะกว่าการซื้อบ้านในโครงการจัดสรร โดยธนาคารจะให้กู้ในรูปแบบสินเชื่อบ้าน แต่จะมีวัตถุประสงค์ “กู้ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้าน”

กู้ซื้อที่ดิน ดอกเบี้ยจะเท่ากับกู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรหรือไม่

สำหรับการกู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ธนาคารมักมีการกำหนดดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น ๆ โดยเฉพาะในช่วงปีแรกที่มักจะมีโปรโมชันพิเศษ เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ในปีแรกหรือสองปีแรก หลังจากนั้นจึงเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งทำให้การกู้ซื้อบ้านมีความน่าสนใจมากขึ้น

ขณะที่การกู้ซื้อที่ดิน ธนาคารมักจะเสนออัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า และอาจไม่ได้มีโปรโมชันพิเศษมากนัก ดังนั้นหากคุณกำลังพิจารณาขอกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ควรเตรียมรับมือกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการกู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร

โดยส่วนมาก ธนาคารจะให้กู้ซื้อที่ดินสร้างบ้านในวงเงินไม่เกิน 90% ของราคาประเมินที่ดิน+ค่าจ้างรับเหมาก่อสร้าง ยกตัวอย่างเช่น ราคาประเมินที่ดิน 4 ล้านบาท ค่าจ้างรับเหมาก่อสร้าง 2 ล้านบาท รวมทั้งหมดคือ 6 ล้านบาท โดยวงเงินที่ธนาคารให้กู้จะอยู่ที่ 5.4 ล้านบาท เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม วงเงินที่ได้ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อ และอื่น ๆ

สาเหตุที่กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านไม่ผ่าน

การกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน เป็นอีกหนึ่งวิธีที่หลายคนเลือกเพื่อทำความฝันในการมีบ้านเป็นของตัวเองให้เป็นจริงอย่างไรก็ตาม การขอกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน อาจพบปัญหาและอุปสรรคที่ทำให้การอนุมัติสินเชื่อไม่ผ่าน สาเหตุของการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านไม่ผ่านนั้นมีหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้องทั้งจากผู้ขอกู้เองและจากเงื่อนไขของธนาคาร อาทิ

1. ประวัติการชำระหนี้ไม่ดี

หนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้การกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านไม่ผ่านคือ ประวัติทางการเงินของผู้กู้ หากผู้กู้มีประวัติการชำระเงินที่ไม่ดีหรือเคยมีการชำระหนี้ล่าช้า ธนาคารจะมองว่าผู้กู้มีความเสี่ยงที่จะไม่สามารถผ่อนชำระสินเชื่อได้ตามกำหนด ซึ่งอาจทำให้ธนาคารปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อได้ ดังนั้นการตรวจสอบและปรับปรุงประวัติการชำระหนี้เป็นสิ่งสำคัญก่อนขอกู้ซื้อที่ดินสร้างบ้าน

2. มูลค่าที่ดินต่ำกว่าราคาซื้อขาย

กรณีที่ดินที่ต้องการซื้อมีราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขายที่ตกลงกันไว้ ธนาคารอาจปล่อยสินเชื่อในวงเงินที่ต่ำกว่าที่ผู้กู้ต้องการหรือปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อ เนื่องจากธนาคารอาจมองว่ามูลค่าของที่ดินไม่สมเหตุสมผลกับวงเงินที่ขอกู้ซื้อที่ดินสร้างบ้าน

3. ที่มาของรายได้ผู้กู้ไม่ชัดเจน

เนื่องจากธนาคารไม่สามารถตรวจสอบรายได้ต่อเดือนที่แท้จริงของผู้ขอกู้ซื้อที่ดินสร้างบ้านได้ นี่จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ธนาคารใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาอนุมัติการกู้เงิน

4. รายได้ไม่เพียงพอต่อการผ่อนชำระหนี้

รายได้ของผู้กู้ เป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ หากรายได้ของผู้กู้ไม่เพียงพอที่จะผ่อนชำระเงินกู้ตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด หรือมีภาระหนี้สินอื่น ๆ ที่สูงอยู่แล้ว เช่น การกู้ซื้อรถหรือสินเชื่อส่วนบุคคล ทำให้รายได้สุทธิอาจไม่เพียงพอต่อการผ่อนชำระหนี้เพิ่มเติมได้ ซึ่งจะเป็นเหตุผลให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อในการกู้ซื้อที่ดินสร้างบ้าน

วิธีเตรียมตัวขอกู้เงินซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน

การเตรียมตัวเพื่อขอกู้เงินซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านเป็นกระบวนการที่ต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบทั้งด้านการเงินและเอกสารที่เกี่ยวข้อง การเตรียมความพร้อมที่ดีจะช่วยให้คุณมีโอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็น

1. คำนวณงบประมาณค่าใช้จ่าย

รายได้ของผู้กู้ เป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ หากรายได้ของผู้กู้ไม่เพียงพอที่จะผ่อนชำระเงินกู้ตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด หรือมีภาระหนี้สินอื่น ๆ ที่สูงอยู่แล้ว เช่น การกู้ซื้อรถหรือสินเชื่อส่วนบุคคล ทำให้รายได้สุทธิอาจไม่เพียงพอต่อการผ่อนชำระหนี้เพิ่มเติมได้ ซึ่งจะเป็นเหตุผลให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อในการกู้ซื้อที่ดินสร้างบ้าน

• ราคาที่ดิน คำนวณราคาที่ดินที่ต้องการซื้อและดูมูลค่าประเมินของธนาคารซึ่งอาจต่ำกว่าราคาขายจริง คุณต้องเตรียมเงินเพื่อจ่ายส่วนต่างที่เหลือ
• ค่าก่อสร้างบ้าน ค่าก่อสร้างบ้านจะขึ้นอยู่กับขนาดของบ้าน วัสดุที่ใช้ รวมถึงค่าจ้างผู้รับเหมา การประเมินค่าก่อสร้างอย่างละเอียดจะช่วยให้คุณรู้ถึงงบประมาณที่ต้องใช้ในการก่อสร้างบ้าน
• ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าขออนุญาตก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดในการปรับปรุงพื้นที่ (ถมที่, ขุดดิน)

อย่างไรก็ตาม คุณควรเผื่อเงินส่วนหนึ่งสำหรับค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในระหว่างการก่อสร้างหรือปัญหาที่ไม่คาดคิด เพื่อป้องกันการขาดสภาพคล่องทางการเงิน

2. เตรียมเก็บออมเงิน

การขอกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านจากธนาคารมักจะต้องใช้เงินดาวน์ส่วนหนึ่งเพื่อชำระในช่วงแรก ธนาคารมักจะให้กู้ประมาณ 80-90% ของมูลค่าทั้งหมด คุณจึงต้องเตรียมเงินส่วนตัวประมาณ 10-20% ของวงเงินสินเชื่อที่ต้องการกู้สำรองเพื่อใช้ในกรณีฉุกเฉิน

3. เตรียมแปลนบ้านและสัญญาจ้างผู้รับเหมา

การขอกู้เงินซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านต้องมีแบบการก่อสร้างและรายละเอียดของบ้านที่จะสร้างให้ชัดเจน ซึ่งจะเป็นข้อมูลสำคัญที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ อาทิ

• แปลนบ้าน ที่สอดคล้องกับความต้องการของคุณและอยู่ในงบประมาณที่กำหนด การออกแบบบ้านต้องคำนึงถึงขนาดพื้นที่ การใช้งานที่สะดวก และความปลอดภัย
• สัญญาจ้างผู้รับเหมา การมีสัญญาจ้างผู้รับเหมาที่ชัดเจนระบุรายละเอียดของงาน ระยะเวลา และค่าจ้าง จะช่วยให้ธนาคารมั่นใจว่าการก่อสร้างบ้านจะดำเนินไปอย่างราบรื่น โดยคุณควรเลือกผู้รับเหมาที่มีความน่าเชื่อถือและมีผลงานที่ดี ซึ่งธนาคารอาจมีการตรวจสอบเครดิตของผู้รับเหมาด้วย

4. ใบอนุญาตถมที่และก่อสร้าง

การก่อสร้างบ้านจำเป็นต้องได้รับใบอนุญาตต่าง ๆ ตามกฎหมาย เพื่อให้การก่อสร้างถูกต้องและสามารถกู้เงินซื้อที่ดินจากธนาคารได้ หากที่ดินที่คุณซื้อต้องมีการปรับพื้นที่ เช่น ถมดิน หรือปรับระดับพื้นที่ให้เหมาะสมกับการก่อสร้าง คุณต้องขอใบอนุญาตถมที่จากหน่วยงานท้องถิ่นให้เรียบร้อยก่อนเริ่มการก่อสร้าง และอีกหนึ่งเอกสารสำคัญนั่นก็คือ ใบอนุญาตก่อสร้าง เนื่องจากธนาคารจะต้องดูเอกสารใบอนุญาตเพื่อยืนยันว่าการก่อสร้างของคุณเป็นไปตามกฎหมาย หากไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง ธนาคารอาจไม่สามารถปล่อยสินเชื่อได้ นอกจากนี้การก่อสร้างโดยไม่มีใบอนุญาตอาจทำให้คุณประสบปัญหาทางกฎหมายได้ในภายหลัง

ขั้นตอนการขอกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน

มาดูกันว่า ขั้นตอนต่อไปนี้ในการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ต้องทำอย่างไรบ้าง เพื่อให้ธนาคารอนุมัติผ่าน

1. เลือกธนาคารที่จะขอกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน

การเลือกธนาคารเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญในการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน เนื่องจากธนาคารแต่ละแห่งมีนโยบายและเงื่อนไขสินเชื่อที่แตกต่างกัน คุณควรเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร ระยะเวลาการผ่อนชำระ และโปรโมชันพิเศษที่แต่ละธนาคารมีให้ ซึ่งบางธนาคารอาจมีข้อกำหนดพิเศษในการปล่อยสินเชื่อกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน เช่น ต้องมีสัญญาจ้างผู้รับเหมาหรือแผนการก่อสร้างที่ชัดเจน

2. เตรียมเอกสารกู้ซื้อที่ดินให้พร้อม

การเตรียมเอกสารที่ครบถ้วนเป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยให้กระบวนการขอกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านเป็นไปอย่างราบรื่น การจัดเตรียมเอกสารให้พร้อมจะช่วยลดปัญหาการล่าช้าและเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อโดยเอกสารที่จำเป็นในการขอกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน มีดังนี้

• บัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน
• หนังสือรับรองรายได้ สลิปเงินเดือน หรือเอกสารแสดงรายได้อื่น ๆ
• รายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน
• โฉนดที่ดิน สำเนาใบสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ หรือเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ
• แผนที่ตั้งที่ดินและรูปถ่ายที่ดิน
• แบบแปลนบ้านและแผนการก่อสร้าง
• สัญญาจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง
• ใบอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานท้องถิ่น 

ธนาคารอาจขอเอกสารเพิ่มเติมในบางกรณี เช่น เอกสารจากผู้รับเหมา หรือใบเสนอราคาค่าวัสดุก่อสร้าง

3. ทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อ ขั้นตอนต่อไปคือการทำสัญญากู้เงินกับธนาคาร และการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ตามขั้นตอนต่าง ๆ ที่กำหนด

4. รับเงินกู้เป็นงวดระหว่างการก่อสร้างบ้าน

เมื่อขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์ ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อก่อสร้างให้คุณเป็นงวด ๆ ตามความคืบหน้าของการก่อสร้างบ้าน ซึ่งเป็นการควบคุมความเสี่ยงของธนาคารและมั่นใจว่าการก่อสร้างบ้านจะดำเนินไปตามแผนที่กำหนด โดยคุณต้องยื่นเอกสารแสดงความคืบหน้าของการก่อสร้างต่อธนาคารทุกครั้ง ซึ่งธนาคารอาจส่งเจ้าหน้าที่มาตรวจสอบการก่อสร้างบ้านตามงวดต่าง ๆ เพื่อให้แน่ใจว่าการก่อสร้างดำเนินไปตามแผน โดยหากการก่อสร้างช้าธนาคารอาจชะลอการปล่อยเงินกู้ในงวดถัดไป และเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น คุณจะสามารถเบิกเงินงวดสุดท้ายได้ หลังจากได้รับการตรวจสอบและได้รับเอกสารยืนยันความสมบูรณ์ของงานก่อสร้าง

การขอกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านต้องปฏิบัติตามขั้นตอนอย่างรอบคอบ ตั้งแต่การเลือกธนาคาร เตรียมเอกสาร ทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ จนถึงการเบิกเงินกู้เป็นงวดตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง การวางแผนที่ดีและการจัดเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนจะช่วยเพิ่มโอกาสให้คุณได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ไม่ยาก

สำหรับใครที่กำลังมองหาสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน กรุงไทยขอแนะนำ สินเชื่อบ้านกรุงไทย กู้ซื้อบ้าน กู้เงินสร้างบ้าน วงเงินสูง อนุมัติไว ผ่อนนานสูงสุด 40 ปี วงเงินกู้ซื้อบ้านสูงสุด 100% ดูรายละเอียดเพิ่มเติม คลิกที่นี่

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
*อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 5.18% - 5.36% ต่อปี *สมมติฐานการคำนวณจากวงเงินกู้ 1 ล้านบาท อายุสัญญา 20 ปี ผ่อนชำระ 7,600 บาท/เดือน | MLR = 6.925% ต่อปี (ณ วันที่ 1 พ.ย. 67) | อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ | เงื่อนไขและหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด