ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่? แจกสูตรวิธีคำนวณค่าโอนบ้าน-คอนโด อ่านเลย!

การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดล้วนเป็นความฝันของใครหลายคนที่อยากมีพื้นที่ส่วนตัวหรือสร้างครอบครัว แต่การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนั้นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เพราะมีค่าใช้จ่ายหลายอย่างนอกเหนือจากราคาซื้อขาย

และหนึ่งในค่าใช้จ่ายสำคัญที่มักถูกมองข้ามคือ ค่าโอนบ้าน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายมาเป็นของผู้ซื้อ ค่าโอนบ้านอาจสูงถึงหลักหมื่นหรือแสนบาทขึ้นอยู่กับราคาประเมินหรือราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

เพื่อเตรียมความพร้อมในด้านการเงินสำหรับคนที่มีแผนที่จะซื้ออยู่อาศัย ควรศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าโอนกรรมสิทธิ์ให้ดี ในบทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจถึงที่มาของค่าโอนบ้าน รวมไปถึงการประเมินค่าใช้จ่ายเบื้องต้นในส่วนของการโอนบ้าน และอัปเดตมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐสำหรับปี 2567 นี้

การโอนบ้าน คืออะไร

การโอนบ้านเป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นกระบวนการในการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ของบ้านและที่ดินจากเจ้าของเดิมไปสู่เจ้าของใหม่อย่างเป็นทางการ กระบวนการนี้มักเกิดขึ้นระหว่างผู้ขาย (ซึ่งอาจเป็นบุคคลทั่วไปหรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์) และผู้ซื้อในกรณีที่มีการกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน โดยจะมีรายละเอียดในส่วนของธนาคารและผู้กู้ซื้อบ้านที่ต้องรู้เพิ่มเติมดังนี้

• ธนาคารจะเก็บรักษาโฉนดที่ดินฉบับจริงไว้
• ผู้ซื้อจะได้รับเพียงสำเนาโฉนดที่ดิน
• ชื่อที่ปรากฏในโฉนดจะเป็นชื่อของธนาคารในฐานะผู้รับจำนอง
• สถานะนี้จะคงอยู่จนกว่าผู้ซื้อจะชำระเงินกู้ครบถ้วนตามสัญญา

เมื่อผู้ซื้อผ่อนชำระสินเชื่อบ้านครบตามกำหนด จึงจะสามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อของตนเองได้อย่างสมบูรณ์ กระบวนการนี้เป็นขั้นตอนสำคัญที่รับรองความเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และเป็นการปกป้องสิทธิของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

เมื่อไรที่ต้องจ่ายค่าโอนบ้าน

เมื่อมีการตกลงซื้อขายบ้าน โดยมีผู้เกี่ยวข้อง 2 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ และ ผู้ขาย โดยผู้ขายสามารถเป็นได้ทั้งโครงการหรือบุคคลธรรมดาก็ได้

ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน มีอะไรบ้าง

ในการโอนบ้านนั้น เราในฐานะผู้ซื้อบ้านจะต้องนัดหมายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์บ้านกับผู้ขายบ้าน ณ สำนักงานที่ดิน โดยจะต้องมีการจ่ายค่าโอนบ้าน ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่รัฐบาลกำหนด ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ โดยปี 2567 รัฐบาลได้มีมาตรการในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ดังนี้
  - ค่าธรรมเนียมการโอน : ลดลงจาก 2% เหลือ 0.01%
  - ค่าธรรมเนียมจดจำนอง : ลดลงจาก 1% เหลือ 0.01%
  สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือ ห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีซื้อขายเฉพาะส่วน สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน (โดยใช้จากราคาที่สูงกว่า) ปกติแล้วหากเราซื้อบ้านกับโครงการ ที่มีการแสวงหารายได้และผลกำไรจากการขายบ้าน หรือซื้อกับบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับแต่ได้รับอสังหาริมทรัพย์นั้นมา หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่หากเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายบ้าน ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะเสียค่าอากรแสตมป์
• ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน (โดยใช้จากราคาที่สูงกว่า) ยกเว้น ไม่เสียค่าอากรแสตมป์ หากจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เรียกเก็บตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน ขึ้นอยู่กับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นและจำนวนปีที่ถือครอง (กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานี้)

เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ก่อนและหลังมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ ปี 2567 

เมื่อมีการซื้อขายหรือโอนบ้านเกิดขึ้นจะมีตัวเลขค่าใช้จ่าย ดังนี้

ทั้งนี้ อย่าลืม!! เช็คค่าใช้จ่ายอื่นๆจากกรมที่ดินก่อนทำนิติกรรมทุกครั้ง เช่น ค่าภาษี ค่าอากรแสตมป์ เป็นต้น

จะเห็นได้ว่าบ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่หลาย ๆ คนฝันอยากจะมี ซึ่งการซื้อบ้านสักหลังจำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมาก ถ้าหากเราเก็บเงินเพื่อที่จะซื้อบ้านอาจจะต้องรอไปทั้งชีวิต จึงจะได้ครอบครองบ้าน แต่เพื่อเป็นการล่นเวลาในการรอคอยที่ฝันจะเป็นจริง สินเชื่อบ้านจึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์สำหรับคนที่อยากมีบ้าน

สำหรับใครที่กำลังมองหาสินเชื่อบ้านที่เข้าใจความฝันของคุณ เราขอแนะนำ สินเชื่อบ้านกรุงไทย ไม่ว่าจะเป็นการกู้ซื้อบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือกู้สร้างบ้าน สินเชื่อบ้านจากธนาคารกรุงไทยก็ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ด้วยดอกเบี้ยพิเศษคงที่ 3 ปี เริ่มต้นปีแรกเพียง 2.29% ต่อปี อนุมัติไว ให้วงเงินสูงสุดที่ 100% ผ่อนนาน 40 ปี และที่พิเศษกว่าใครยังมีทางเลือกที่ธนาคารเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการจดจำนองให้ สนใจสามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://krungthai.com/th/personal/loan/housing-loan/16

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
*อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 5.18% - 5.36% ต่อปี *สมมติฐานการคำนวณจากวงเงินกู้ 1 ล้านบาท อายุสัญญา 20 ปี ผ่อนชำระ 7,600 บาท/เดือน | MLR = 6.925% ต่อปี (ณ วันที่ 1 พ.ย. 67) | อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ | เงื่อนไขและหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด